二手房交易课20%重税并非新规

    房产交易大厅上演疯狂周末

    □个人转让房产所得按20%计征个税并非新规，更多是针对此前个人转让房产中，通过核定征收出现的漏税现象，进行重申完善。未来相关规定将更加严格执行。

    □刚刚过去的周末，全国多地二手房市场闻风而动，加紧过户缴税、连夜签约，各地房地产交易中心人头攒动，罕见疯狂……

    新政极具“杀伤力” 各地赶抢“末班车”

    20%个税一旦落地 二手房市场面临急冻

     3月1日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（“国五条”细则），明确提出“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”等细化措施。

    一石激起千层浪，上周末全国多地二手房市场闻风而动，加紧过户缴税、连夜签约，各地房地产交易中心周末人头攒动。业内人士称，在各地操作细则正式出台前，二手房市场将迎来恐慌性购房、过户的交易高峰，而政策一旦落实，二手房市场很可能将面临“急冻”，新房市场也未必能“独善其身”。

    各地楼市赶抢“末班车”

    在上海，3月1日“国五条”细则刚刚公布，第二天早上不到九点，各区交易中心都排起了长龙，交易过户及缴税窗口人满为患。最忙的要数各家中介公司的业务员了，几乎每个业务员都带着好几拨客户赶来办理过户手续。

    “昨天政策一出来，我们就立刻加班通知那些已经签订购房合同，但还没来得及过户缴税的买卖双方，尽快过户，免得因为税费政策变化，交易成本大幅提升引起的交易纠纷。”沪上一家品牌中介业务员小王告诉记者。与此同时，他们连夜致电那些急于买房或卖房的客户，赶在政策变化前早做决定，避免买卖成本的陡增。“我干中介已经好多年了，这些年没少经历这种政策变化引起的市场恐慌性交易，但这次20%税费的提高力度太大了，买卖双方谁都承担不起。”小王坦言，在这段政策真空期内他们会很忙，但也许紧接着就将面临市场急冻，生意冷清。

    记者昨日电话询问了中原地产、汉宇地产等沪上大型中介门店，得知周末两天门店咨询量猛增。中原地产上海威海路分行顾经理介绍，国五条细则颁布后，立马就有很多房东前来咨询相关信息，一些房东甚至表示如果有诚意的客户，价格可以谈，但是这些房东都要求在新的政策开始实施前完成交易，或在合同上签订补充条款，例如“一旦税费政策发生变化合同作废或税费全部由下家承担”等。

    北京二手房市场也同样敏感。国务院通知出台的当天晚上11点左右，位于北京市丰台区公益西桥附近的一家知名中介公司门店依然灯火通明，一位购房者正忙着与原业主签合同。据链家地产经纪人小陈介绍称，“国五条”出台后，不少拟购房者中出现观望情绪，想等到政策细则出台后再做决定，没准房价能往下走。但“国五条细则”发布后，不少拟购房者更加焦急和担忧，生怕卖家的税费成本转嫁到买家头上，反而增加了购房成本。尤其是那些改善型的买家，如果加上二套房贷首付及利率提升的影响，只能放弃原购房计划。

    而在一些二线城市，新政给房地产市场带来的震动一点也不比京沪等一线城市小。“前期已经看房还在犹豫的，现在基本上不犹豫了。”我爱我家市场部总监胡涓娟说，之前是业务员打电话催买卖双方，但昨天是买卖双方打电话催业务员。周末，我爱我家公司的成交量是平时的两倍。而在南京的河西，抛房潮已经露出苗头，据当地中介反映，河西的不少二手房小区里有为数不少的投资客，个税新政对他们打击巨大，预计抛房潮即将出现。

    交易高峰后面临急冻

    有分析人士认为二手房市场目前买卖火爆场面恐怕难以为继。按交易差额的20%征税，无论是卖房者还是买房者都不愿意承担，结果很可能是想卖房的不卖了，想买二手房的也不买了。而在各地细则未落地的短期内，市场很可能出现“抢过户”的现象，抢在地方细则出台之前，买卖双方互相让一步，抓紧过户。

    伟业集团副总裁胡景晖称，在各地政策执行细则未出台之前，对房价上涨较快的一二线城市，住房买卖之间价格差距较大，由于个税按此差额征收，短期内会加速二手房业主与购房人的交易，争取搭上政策的末班车，二手房交易将进入暂时的高峰期。而随着各城市细则的陆续出台，各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期，价格可能经历滞涨期。但从中长期看，新房市场将优先于二手房市场率先回涨。随着各地细则的执行，新房市场转让环节税收较少的优势将得以体现，部分购房者将再次回归新房市场，带动新房市场交易量涨。

    不过，也有开发商面对似乎更有利于新房市场的新政并不敢盲目乐观。有开发商向记者坦言，表面上看，新政打击的是投资客和改善型需求，但如果整个市场冷下来，刚需楼盘不可能独善其身。二手房买卖停滞，可以把客户推到新房市场来，但楼市最重要的还是整体氛围，不可能单边热。新房短期内涨价不太现实。⊙记者 朱楠  20%个税并非新规

    未来执行将更严

    新出炉的房地产调控“国五条”细则中，最引人注目的莫过于个人转让房产所得征收20%个税的要求。据记者从税务部门了解到，个人转让房产所得按20%计征个税并非新规定，此次发文更多的是针对此前个人转让房产中，通过核定征收出现的漏税现象，进行重申完善。未来相关规定将更加严格执行。

    实际上，上述规定更多的还是出于加强个税监管的工作范畴。据了解，此前收入分配改革方案下发后，目前再分配环节的各项税收改革工作都正加快推进，其中特别是针对控高环节的几项举措，如加强高收入者个税征管、完善二手房交易征税和开征遗产税，近期均有明显进展。

    专业人士表示，2011年最新的个人所得税法中已有规定财产租赁所得、财产转让所得、偶然所得和其他所得征收个税适用20%的比例税率。新规定更多是对现有政策的重申和完善。

    记者了解到，在具体的执行过程中，此前国税总局发布的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》中，对于上述规定进行了补充。该《通知》称，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。

    《通知》表示，具体比例由省级地税局或其授权的地市级地税局，根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入的1%-3%幅度内确定。对此中翰税务合伙人王骏表示，目前大多数地区对于上述情形都会选择按1%核定税额。

    据王骏介绍，1%的额定征税率相当于进行住房转让时，转让成本（包括房产原始买入价、税金、合理费用等）占转让价格95%时，按20%计征个人所得的征税额。而据了解，若实际转让成本占售价的比重低于95%或销售利润高于5%，即使不满足核定征收的条件，许多地区往往都会选择按售价1%核定征收，而非按所得20%征收。因此，目前在个人转让房产的个税征管上存在巨大漏洞。

    对此，此次“国五条”细则对于此前的规定进行了重申，要求税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，都应依法严格按转让所得的20%计征。

    有地方税务部门人士对记者表示，实际上早在2012年许多地区都已经开展了加强二手房评估工作，就是为了今年整顿二手房交易市场税收环节做准备。因此，虽然20%的个税并不是一个新规定，但专业人士表示，未来严格执行20%计征房产转让所得个税后，将能有效降低大量不合法的核定征收现象，还是能够对二手房交易市场税收环节，发挥明显税收整顿作用。⊙记者 郭一信

    遗产税开征条件已具备

    建议500万起征

    有利于抑制资产泡沫化，促进房地产价格合理回归

    除了加强个人所得税征管外，遗产税的开征近期也有重大研究进展。此前发布的收入分配改革意见中已提出将研究在适当时期开征遗产税，而昨日北京师范大学中国收入分配研究院发布了《遗产税制度及其对我国收入分配改革的启示》课题的中期成果报告表示，无论从社会公平政策、转变增长方式，还是缩小贫富差，中国开始征收遗产税时机已成熟，条件也已基本具备。

    在具体征收方案上，报告表示，按照目前中国个税综合征收的范围，个人所得税将年收入12万以上都作为需申报的高收入人群，按三口之家年收入则为36万元。而如把家庭财产存量定为15年收入，则500万元为遗产税起征限额。

    “中国遗产税未来应按中产水平确定起征额。”报告表示，限额以下是中等收入家庭，遗产和赠与不征税。限额以上是高收入家庭，按超额累进征税。

    根据研究院测算分析，现代市场经济国家遗产税收入一般可达税收总额的1%-2%，而鉴于中国此项改革是从无到有，按遗产税收入达税收总额的2%计算，2012年中国税收收入超过10万亿元，其中遗产税即能收入2000亿元。

    报告还表示，通常遗产中不动产都占有较大比例，在我国近年房地产过热的情况下尤为如此，若遗产税改革推出，则会对富有人群以房地产形式积累财富的热情降温，有利于抑制资产泡沫化，促进房地产价格合理回归。此外遗产税征管以资产核查为基础，而不动产又最为显化，因此未来遗产税的征收将有利于和房地产调控产生联动效应。(记者 郭一信)

    声 音

    “凤凰岛房价并未‘暴跌’”

    ——日前，外媒一条“三亚凤凰岛房价暴跌，每平方米降８万元成‘弃岛’”的报道引起广泛关注，三亚凤凰岛再度成为国内外关注焦点。新华社记者调查发现，三亚楼市近期成交量上涨，价格保持基本稳定，未出现大波动。

    “今年一、二线城市降温幅度将超三、四线城市”

    ——上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，由于“依法严格按转让所得的２０％计征”的影响较大，二手房市场的降温将超过一手房。同时，由于限购的升级、房贷紧缩等新政主要针对房价上涨过快的城市，预计今年一、二线城市降温幅度，将会超过三、四线城市。

    “经过短暂的过户‘末班车’后，二手房成交量必然萎缩。”

    ——中原地产市场研究部总监张大伟认为，“按转让所得的２０％计征个人所得税”，对二手房市场特别是一线城市过热的二手房市场将有非常大的打击。以一套总价２００万元普通二手房计算（非５年内唯一住房），之前个税为２万元（总价款的１％）。如果房主原购房值为５０万元，新政策后按照差额的２０％计算，将缴纳个税３０万元。“这必然将使成交量明显下调，经过短暂的过户‘末班车’后，二手房成交量必然将萎缩，可能会回到２０１２年年中平均水平。”